“Em sắp bán bất động sản duy nhất là căn chung hộ đã ở hơn 10 năm nhưng chưa có sổ hồng, thì có thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân?
Theo em biết người có một bất động sản duy nhất khi bán sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân, nhưng vì căn hộ của em chưa có sổ hồng nên người chuyên môi giới nói vẫn phải đóng thuế bình thường,
Xin hỏi em có thuộc trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu bán căn chung cư này không? Nếu thuộc trường hợp được miễn, em cần làm những gì?
Mong được mọi người giải đáp.”
Sổ hồng là gì?
Sổ hồng là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được quy định tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Theo đó, sổ hồng thường được gọi theo màu sắc sổ để phân biệt giữa sổ đỏ – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ hồng – giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
Trên thực tế, sổ hồng thường được sử dụng nhiều hơn ở khu vực thành phố, đặc biệt là tại các chung cư. Khi một hộ dân mua một căn hộ chung cư; ban quản lý tòa nhà sẽ đăng ký với Ủy ban nhân dân cấp huyện để cấp sổ hồng cho người mua chung cư. Tuy nhiên, hiện nay, nhiều chung cư đang chậm trễ trong việc đăng ký cấp sổ hồng cho người dân khiến căn cứ duy nhất về quyền sở hữu nhà ở của người dân là hợp đồng mua bán nhà ở.
Thế nào là căn nhà duy nhất?
Căn nhà duy nhất được hiểu là căn nhà thuộc sở hữu của một người và ngoài căn nhà đó ra; người đó không còn sở hữu căn nhà nào hết. Như vậy, nếu một người chỉ sở hữu một căn nhà, căn nhà đó sẽ được gọi là căn nhà duy nhất.
Có được bán nhà khi chưa có sổ hồng không?
Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định về điều kiện nhà ở được mua bán như sau:
Điều 118. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch
1. Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;
c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
d) Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.
Các điều kiện quy định tại điểm b và điểm c khoản này không áp dụng đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:
a) Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;
c) Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật này;
d) Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;
đ) Nhận thừa kế nhà ở;
e) Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.
Các giấy tờ chứng minh điều kiện nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản này thực hiện theo quy định của Chính phủ.
3. Trường hợp nhà ở cho thuê thì ngoài các điều kiện quy định tại các điểm b, c và d khoản 1 Điều này, nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.
Như vậy, nhà ở khi tham gia giao dịch mua bán cần đảm bảo:
– Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
– Không thuộc diện có tranh chấp; còn trong thời hạn sở hữu nhà ở.
– Không thuộc diện bị kê biên.
– Không thuộc diện bị thu hồi, giải tỏa, phá dỡ theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền.
Mặc dù điều kiện tham gia giao dịch phải đáp ứng việc có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở nhưng theo quy định tại Điều 430 Bộ luật Dân sự năm 2015; hợp đồng mua bán tài sản không yêu cầu phải công chứng, chứng thực và đăng ký. Vậy nên, sẽ không có bên thứ 3 đứng ra bảo đảm nhà ở phải có các điều kiện trên mới được thực hiện giao dịch mua bán. Việc mua bán nhà ở lúc này sẽ do thỏa thuận của hai bên; kể cả trường hợp chưa có sổ hổng nếu hai bên thỏa thuận được vẫn có thể tiến hành giao dịch mua bán. Giao dịch mua bán lúc này sẽ được thể hiện qua hợp đồng không có công chứng, chứng thực.
Lưu ý: Hợp đồng mua bán nhà không có công chứng, chứng thực sẽ dễ xảy ra rủi ro.
Bán căn nhà duy nhất chưa có sổ hồng có được miễn thuế
Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007 sửa đổi, bổ sung bởi khoản 2 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2012 và khoản 2 Điều 1, khoản 3 Điều 2 Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2014 quy định về thu nhập được miễn thuế như sau:
Điều 4. Thu nhập được miễn thuế
1. Thu nhập từ trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng, chế biến nông sản, thủy sản, sản xuất muối của hợp tác xã; thu nhập của hợp tác xã hoạt động trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, ngư nghiệp, diêm nghiệp ở địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc ở địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; thu nhập của doanh nghiệp từ trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng, chế biến nông sản, thủy sản ở địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn; thu nhập từ hoạt động đánh bắt hải sản.
2. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
3. Thu nhập từ giá trị quyền sử dụng đất của cá nhân được Nhà nước giao đất.
4. Thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
5. Thu nhập của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng, đánh bắt thuỷ sản chưa qua chế biến thành các sản phẩm khác hoặc chỉ qua sơ chế thông thường.
6. Thu nhập từ chuyển đổi đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao để sản xuất.
7. Thu nhập từ lãi tiền gửi tại tổ chức tín dụng, lãi từ hợp đồng bảo hiểm nhân thọ.
8. Thu nhập từ kiều hối.
9. Phần tiền lương làm việc ban đêm, làm thêm giờ được trả cao hơn so với tiền lương làm việc ban ngày, làm trong giờ theo quy định của pháp luật.
10. Tiền lương hưu do Quỹ bảo hiểm xã hội chi trả; tiền lương hưu do quỹ hưu trí tự nguyện chi trả hàng tháng.
11. Thu nhập từ học bổng, bao gồm:
a) Học bổng nhận được từ ngân sách nhà nước;
b) Học bổng nhận được từ tổ chức trong nước và ngoài nước theo chương trình hỗ trợ khuyến học của tổ chức đó.
12. Thu nhập từ bồi thường hợp đồng bảo hiểm nhân thọ, phi nhân thọ, tiền bồi thường tai nạn lao động, khoản bồi thường nhà nước và các khoản bồi thường khác theo quy định của pháp luật.
13. Thu nhập nhận được từ quỹ từ thiện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thành lập hoặc công nhận, hoạt động vì mục đích từ thiện, nhân đạo, không nhằm mục đích lợi nhuận.
14. Thu nhập nhận được từ nguồn viện trợ nước ngoài vì mục đích từ thiện, nhân đạo dưới hình thức chính phủ và phi chính phủ được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
15. Thu nhập từ tiền lương, tiền công của thuyền viên là người Việt Nam làm việc cho các hãng tàu nước ngoài hoặc các hãng tàu Việt Nam vận tải quốc tế.
16. Thu nhập của cá nhân là chủ tàu, cá nhân có quyền sử dụng tàu và cá nhân làm việc trên tàu từ hoạt động cung cấp hàng hóa, dịch vụ trực tiếp phục vụ hoạt động khai thác, đánh bắt thủy sản xa bờ.
Như vậy, bán căn nhà duy nhất chưa có sổ hồng sẽ được miễn thuế do 02 lý do sau:
Thứ nhất, khi bán căn nhà duy nhất, tiền thu được từ việc bán căn nhà duy nhất được xác định là thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất. Đây được tính là thu nhập miễn thuế. Vậy nên bán căn nhà duy nhất sẽ không phải nộp thuế.
Thứ hai, do căn nhà chưa có sổ hồng nên việc mua bán sẽ thực hiện qua hợp đồng không có công chứng, chứng thực. Và do không phát sinh việc đăng ký cấp sổ hồng cho người mua nên thu nhập từ việc mua bán sẽ không được ghi nhận trên thực tế tại các cơ quan Nhà nước. Vậy nên, bán nhà chưa có sổ hồng có thể không nộp thuế.
Thuế là nghĩa vụ của người dân với Nhà nước. Hiện Nhà nước chưa thể quản lý được tất cả thu nhập của người dân nên việc đóng thuế dựa trên cơ sở người dân tự khai và các chứng từ thuế do tổ chức chi trả thu nhập cung cấp. Vậy nên, nhiều khoản thu nhập của người dân không đóng thuế vẫn không bị phạt do Nhà nước chưa quản lý được. Tuy nhiên, người dân khi có thu nhập nên thực hiện nghĩa vụ đóng thuế với Nhà nước vì thuế là nguồn thu quan trọng trong việc xây dựng các công trình công cho chính người dân sử dụng sau này.
Was this helpful?
0 / 0