Bồi thường với nhà chung cư cơi nới

Thế nào là nhà chung cư?

Nhà chung cư theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Tuy nhiên, hiểu đơn giản, nhà chung cư là một tòa nhà gồm nhiều căn hộ riêng biệt đi cùng với tiện ích phục vụ cho người sinh sống trong căn hộ đó.

Nguyên tắc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư

Điều 7. Nguyên tắc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có nhà chung cư tổ chức việc kiểm định, đánh giá chất lượng các công trình nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng và Nghị định này.
2. Đối với khu chung cư thì phải thực hiện kiểm định, đánh giá toàn khu trước khi đưa vào kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
3. Việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư quy định tại Điều này được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở.

Việc kiểm tra đánh giá chất lượng nhà chung cư sẽ do Sở Xây dựng nơi có chung cư chủ trì, cơ quan chức năng địa phương và UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư tổ chức kiểm định, đánh giá chất lượng. Theo Công văn 2048/BXD-QLN:

Bộ Xây dựng nhận được văn bản số 1764/SXD-QLN ngày 13/5/2022 của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương đề nghị hướng dẫn một số nội dung cụ thể để triển khai thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Sau khi nghiên cứu, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:
1. Tại Điều 5 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định cụ thể các trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư hoặc xây dựng công trình khác theo quy hoạch.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 7 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chỉ đạo cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh chủ trì, phối hợp với cơ quan chức năng của địa phương và UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư tổ chức việc kiểm định, đánh giá chất lượng các công trình nhà chung cư quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở theo quy định của pháp luật xây dựng và Nghị định này.
Như vậy, việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện đối với tất cả các nhà chung cư quy định tại Điều 110 Luật Nhà ở 2014.
2. Tại Khoản 3 Điều 7 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư được thực hiện theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về nhà ở. Theo đó, pháp luật về xây dựng đã có các quy định cụ thể về quy trình thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư (các quy định này bao gồm: Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 9381:2012 hướng dẫn đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà, Quyết định 681/QĐ-BXD ngày 12/7/2016 của Bộ Xây dựng về việc phê duyệt quy trình đánh giá an toàn kết cấu nhà ở và công trình công cộng,…)
3. Tại điểm b Khoản 3 Điều 28 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP quy định địa phương có trách nhiệm bố trí kinh phí để thực hiện kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư; tổ chức lập, phê duyệt kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực có nhà chung cư, khu chung cư cần cải tạo, xây dựng lại.
Tại Điều 9 của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP cũng đã có quy định cụ thể về thời gian yêu cầu đối với việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư cũng như việc lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tại Khoản 3 Điều 12 của Nghị định này quy định việc tổ chức lập, thẩm định phê duyệt quy hoạch khu vực cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư có thể được thực hiện cùng với việc kiểm định, đánh giá chất lượng nhà chung cư và việc lập kế hoạch cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.
Do đó, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương nghiên cứu các quy định của Nghị định số 69/2021/NĐ-CP và pháp luật về xây dựng trong việc thực hiện đánh giá, kiểm định chất lượng nhà chung cư để nhanh chóng triển khai thực hiện Nghị định số 69/2021/NĐ-CP .
Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng trả lời văn bản số 1764/SXD-QLN ngày 13/5/2022 của Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, đề nghị Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương nghiên cứu, thực hiện theo quy định của pháp luật./.

– Cơ quan chịu trách nhiệm đánh giá, kiểm định: Sở Xây dựng cùng cơ quan chức năng địa phương, UBND cấp huyện nơi có nhà chung cư.
– Tiêu chuẩn kiểm tra, đánh giá: Tiêu chuẩn kiểm tra, đánh giá nhà chung cư theo Tiêu chuẩn Quốc gia TCVN 9381:2012.
– Quy trình đánh giá: gồm 02 giai đoạn:
+ Giai đoạn 1: Khảo sát, đánh giá sơ bộ.

+ Giai đoạn 2: Khảo sát, đánh giá chi tiết

Sau quá trình khảo sát, đánh giá, nhà chung cư sẽ được chia thành 04 cấp độ:
– Cấp A: sử dụng bình thường, sửa chữa nhỏ.
– Cấp B: Sử dụng bình thường, sửa chữa cấu kiện nguy hiểm.
– Cấp C: Nguy hiểm cục bộ, sửa chữa, gia cường.
– Cấp D: Nguy hiểm tổng thể, chống đỡ, sơ tán tạm thời khi cần thiết. Mức độ D là mức độ nhà chung cư cần phá dỡ xây dựng lại.

Cách xác định diện tích nhà được bồi thường

Cách xác định diện tích nhà được bồi thường chưa được quy định. Tuy nhiên, tham khảo từ Thông tư 5/BXD-ĐT, diện tích nhà được bồi thường là diện tích sử dụng nhà. Và theo quy định tại mục 2 phần I Thông tư 5/BXD-ĐT, diện tích sử dụng nhà bao gồm:
– Phòng ở bao gồm: phòng ăn, phòng ngủ, phòng khách, phòng sinh hoạt chung,…
– Tủ tường, tủ xây, tủ ẩn có cửa mở về phía trong phòng ở.
– Diện tích phần dưới chân cầu thang.
– Bếp.
– Phòng tắm, nhà vệ sinh.
– Kho.

Vậy, diện tích nhà được bồi thường có thể sẽ bao gồm diện tích nhà được ghi trong sổ hồng và diện tích cơi nới thuộc diện tích sử dụng nhà như trên.

Cách xác định giá trị căn hộ chung cư được bồi thường

Giá trị căn hộ chung cư được bồi thường sẽ được xác định là giá trị căn hộ chung cư hiện có theo công thức quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định 47/2014/NĐ-CP như sau:

T_gt = G₁ – G₁/T× T1

Trong đó:
– T_gt: Giá trị hiện có của nhà, công trình bị thiệt hại.
– G₁: Giá trị xây mới nhà, công trình bị thiệt hại có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương do Bộ quản lý chuyên ngành ban hành.
– T1: Thời gian mà nhà, công trình bị thiệt hại đã qua sử dụng.
– T: Thời gian khấu hao áp dụng đối với nhà, công trình bị thiệt hại.

Bồi thường với nhà chung cư cơi nới

Chung cư không thuộc sở hữu nhà nước phát sinh trách nhiệm bồi thường với chủ sở hữu căn hộ chung cư. Việc xác định mức bồi thường với chung cư sẽ dựa vào giá trị hiện có của căn hộ chung cư. Giá trị hiện có của căn hộ chung cư sẽ được quy ra tiền, nhân với hệ số k (hệ số k từ 1 đến 2) sẽ là mức bồi thường đối với chung cư không thuộc sở hữu của nhà nước. Cụ thể như sau:
– Đối với chủ sở hữu căn hộ chung cư muốn quay lại chung cư sau khi chung cư xây dựng lại: bồi thường bằng căn hộ mới tại chung cư sau khi xây dựng lại xong. Chủ sở hữu trả thêm tiền trong trường hợp giá trị căn hộ cũ sau khi nhân với hệ số k thấp hơn giá trị căn hộ tái định cư. Khoản tiền trả thêm là khoản chênh lệch giữa giá trị căn hộ cũ nhân với hệ số k và giá trị căn hộ tái định cư.
– Đối với chủ sở hữu căn hộ chung cư muốn tái định cư tại nơi khác: bồi thường bằng căn hộ chung cư tại địa điểm khác. Chủ sở hữu trả thêm tiền trong trường hợp giá trị căn hộ cũ sau khi nhân với hệ số k thấp hơn giá trị căn hộ tái định cư. Khoản tiền trả thêm là khoản chênh lệch giữa giá trị căn hộ cũ nhân với hệ số k và giá trị căn hộ tái định cư.
+ Trường hợp chủ sở hữu căn hộ chung cư không muốn tái định cư: bồi thường bằng giá trị căn hộ cũ nhân với hệ số k.
– Đối với trụ sở, nhà làm việc: bồi thường với hệ số k=1.

Was this helpful?

YesNo

0 / 0