BQL có được cắt điện nước khi cư dân chậm đóng phí

Ban quản lý nhà chung cư được hiểu như thế nào?

Nhà chung cư theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Hiểu đơn giản, nhà chung cư là một tòa nhà gồm nhiều căn hộ dùng để bán hoặc cho thuê.

Do đặc điểm của nhà chung cư bao gồm nhiều căn hộ, có căn hộ thuộc sở hữu của chủ đầu tư dùng để cho thuê; có căn hộ thuộc sở hữu của chủ căn hộ. Chính vì vậy, việc quản lý nhà chung cư phải được thực hiện theo quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư do Bộ Xây dựng ban hành. Trong đó quy định cơ cấu quản lý nhà chung cư sẽ bao gồm:Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư sẽ là đơn vị thực hiện mọi công việc liên quan đến phục vụ cho đời sống của cư dân trong chung cư.

Như vậy, ban quản lý nhà chung cư có thể hiểu là đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư.

Yêu cầu đối với ban quản lý nhà chung cư

Khoản 2 Điều 105 Luật Nhà ở năm 2014 quy định như sau:

Điều 105. Quản lý vận hành nhà chung cư
2. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây:
a) Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
c) Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn của ban quản lý nhà chung cư

Điều 42 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD quy định:

Điều 42. Quyền và trách nhiệm của đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư
1. Thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Quy chế này và hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành đã ký với Ban quản trị nhà chung cư hoặc người đại diện quản lý nhà chung cư (đối với nhà chung cư không phải thành lập Ban quản trị); thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư theo hợp đồng bảo trì nếu có năng lực bảo trì.
2. Ký kết hợp đồng phụ với các đơn vị cung cấp dịch vụ trong việc quản lý vận hành nhà chung cư (nếu có); giám sát việc cung cấp các dịch vụ của các đơn vị này.
3. Thông báo bằng văn bản về việc thu, nộp các khoản kinh phí có liên quan; thông báo các yêu cầu, nội dung cần chú ý cho người sử dụng nhà chung cư trong trường hợp xảy ra các tình huống đột xuất như thiên tai, dịch bệnh, hỏa hoạn; hướng dẫn việc lắp đặt các thiết bị trong phần sở hữu riêng của chủ sở hữu.
4. Thu kinh phí dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư theo thỏa thuận với các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; thu, chi trả thù lao cho các thành viên Ban quản trị nhà chung cư theo quyết định của hội nghị nhà chung cư.
5. Định kỳ 06 tháng một lần hoặc theo yêu cầu của cơ quan có thẩm quyền phải báo cáo công khai về công tác quản lý vận hành nhà chung cư với Ban quản trị nhà chung cư; báo cáo tình hình quản lý vận hành tại hội nghị nhà chung cư; lấy ý kiến góp ý của người sử dụng về việc cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư.
6. Phối hợp với Ban quản trị nhà chung cư để giải quyết các vấn đề khác có liên quan trong quá trình quản lý vận hành nhà chung cư.
7. Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
8. Thực hiện các quyền và trách nhiệm khác theo thỏa thuận trong hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư hoặc theo quy định của pháp luật có liên quan.

Bên cạnh đó, Điều 3 Mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Phụ lục 02 ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD cũng quy định như sau:

Điều 3. Công việc quản lý vận hành nhà chung cư
1. Bên A đồng ý thuê Bên B thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư tại địa chỉ …… như sau:
a) Lập và thực hiện kế hoạch quản lý vận hành nhà chung cư;
b) Xây dựng bộ máy quản lý vận hành và cung cấp nhân sự quản lý vận hành nhà chung cư; kiểm soát quá trình quản lý vận hành theo kế hoạch thông qua bộ phận kiểm soát từ văn phòng quản lý theo định kỳ và thường xuyên tại nhà chung cư;
c) Thiết lập, điều chỉnh các quy trình quản lý, vận hành, biểu mẫu phù hợp với đặc điểm của nhà chung cư và vận dụng vào quản lý thực tế tại nhà chung cư;
d) Kiểm soát, bảo đảm trật tự, an ninh công cộng, xử lý vệ sinh, môi trường, bảo dưỡng hệ thống kỹ thuật (điện, nước, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống thang máy, thang cuốn, thông tin liên lạc,…) và các dịch vụ khác của nhà chung cư;
đ) Chủ động liên hệ, phối hợp làm việc với các nhà cung cấp dịch vụ và hỗ trợ cư dân đăng ký sử dụng các dịch vụ về nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, internet, điện thoại…;
e) Thay mặt Bên A quản lý, cập nhật, phát hành thông báo giá dịch vụ quản lý vận hành và tiến hành thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư, phí dịch vụ, phí tiêu thụ nước sinh hoạt của chủ sở hữu căn hộ theo định kỳ hàng tháng, đề xuất với Bên A các biện pháp bắt buộc thích hợp khi cần thiết để đảm bảo việc thu các khoản tiền này;
g) Giám sát công ty bảo trì cơ điện thực hiện việc bảo trì các thiết bị cơ điện hàng tháng, hàng quý, hàng năm theo kế hoạch đã lập và báo cáo định kỳ cho Bên A;
h) Quản lý vận hành các hệ thống kỹ thuật tòa nhà; bố trí lịch làm việc của nhân viên kỹ thuật làm việc tại nhà chung cư; giám sát công việc hàng ngày của nhân viên kỹ thuật bao gồm các hạng mục phải kiểm tra cũng như những công việc sửa chữa khác;
i) Thực hiện việc sửa chữa đơn giản các thiết bị nhà chung cư: thay bóng đèn, công tắc tại khu vực chung. Bên B chỉ chịu chi phí nhân lực sửa chữa và vật tư đơn giản (đèn chiếu sáng hành lang, công tắc, phụ liệu…); Bên A chịu trách nhiệm về phần vật tư, thiết bị thay thế thuộc phạm vi quỹ bảo trì; trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác;
k) Thay mặt Bên A làm việc với các cơ quan có liên quan và phối hợp với chính quyền địa phương thực hiện các quy định của pháp luật về an ninh trật tự, vệ sinh môi trường và các phong trào chung;
l) Đôn đốc, nhắc nhở cư dân thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư. Nhắc nhở và hỗ trợ cư dân đăng ký tạm trú, thường trú khi vào sinh sống tại nhà chung cư; tiếp thu ý kiến và giải quyết khiếu nại của cư dân liên quan đến công tác quản lý vận hành nhà chung cư;
m) Tổ chức thực tập phòng cháy, chữa cháy nội bộ định kỳ để các thành viên trong Ban quản lý, bộ phận kỹ thuật, lực lượng bảo vệ, an ninh, bộ phận dịch vụ vệ sinh (và có thể có cư dân); phối hợp với Bên A lập phương án phòng cháy, chữa cháy định kỳ theo quy định để hướng dẫn khách hàng/cư dân nhà chung cư nắm được các bước cần thực hiện khi có tình huống khẩn cấp xảy ra;
n) Lựa chọn, ký kết hợp đồng dịch vụ với các nhà thầu có năng lực, có uy tín để cung cấp dịch vụ bảo vệ, dịch vụ giữ xe, dịch vụ duy trì vệ sinh hàng ngày, chăm sóc cây cảnh, xử lý côn trùng…; tư vấn cho Bên A lựa chọn và ký hợp đồng với các nhà thầu có năng lực và uy tín cung cấp dịch vụ bảo trì, sửa chữa khác (nếu có),…;
o) Báo cáo tình hình quản lý và các chi phí hoạt động hàng tháng, hàng năm tại hội nghị nhà chung cư;
p) Thực hiện các công việc khác do các bên thỏa thuận: …….
2. Bên B đảm bảo quản lý vận hành và cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư (cụm nhà chung cư) đúng yêu cầu của Bên A với chất lượng tốt, đảm bảo an toàn, vệ sinh, môi trường và phòng chống cháy, nổ phù hợp với các quy định của pháp luật hiện hành. Việc thực hiện sẽ được tiến hành theo tiêu chí: đảm bảo dịch vụ cho các chủ sở hữu, người sử dụng (nếu có) ở mức độ tiêu chuẩn, chất lượng phù hợp, áp dụng đầy đủ các quy trình và biểu mẫu để xử lý công việc, vận hành nhà chung cư an toàn (kỹ thuật, phòng cháy, chữa cháy…), an ninh và vệ sinh được đảm bảo.
3. Bên B thực hiện công việc quản lý vận hành theo hình thức cung cấp nhân sự Ban quản lý, kỹ thuật, kiểm soát, điều hành hoạt động nhà chung cư và chỉ thực hiện các công việc theo ủy quyền quản lý của Bên A.
4. Trường hợp Bên B có đủ năng lực thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì Bên A xem xét, quyết định để ký kết hợp đồng thuê Bên B thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư.

Như vậy, quyền và trách nhiệm của ban quản lý nhà chung cư như sau:
– Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ với các bên cung cấp dịch vụ khác như: điện, nước,..
– Thông báo, yêu cầu cư dân về việc nộp các khoản kinh phí liên quan đến nhà chung cư. Đồng thời, chi trả thù lao cho Ban quản trị chung cư.
– Quản lý việc vận hành và sử dụng chung cư cũng như các vấn đề: quản lý người ra vào chung cư, bảo đảm trật tự – an ninh chung cư, quản lý số lượng chỗ để xe trong chung cư,…
– Báo cáo công tác quản lý nhà chung cư tới cơ quan có thẩm quyền.
– Phối hợp với ban quản trị nhà chung cư giải quyết vấn đề xảy ra trong quá trình vận hành nhà chung cư.
– Thực hiện các công việc quản lý vận hành cụ thể khác được đưa ra trong hợp đồng dịch vụ quản lý nhà chung cư.

Ban quản lý nhà chung cư có được cắt điện nước khi cư dân chậm đóng phí

Nhìn từ thực tế, việc đóng phí dịch vụ cũng như các khoản phí khác liên quan đến nhu cầu thiết yếu của cư dân trong chung cư đều được thể hiện trong hợp đồng mua bán nhà ở hoặc hợp đồng cho thuê chung cư. Chính vì vậy, các khoản phí đều sẽ được đóng vào những ngày cố định; ít khi xảy ra tranh chấp giữa ban quản lý nhà chung cư và cư dân trong chung cư. Tranh chấp sẽ xảy ra khi:
– Giá dịch vụ tăng quá cao trong khi chất lượng dịch vụ đi xuống.
– Cư dân nhận thấy số tiền đóng điện, nước không phù hợp chất lượng điện nước cư dân nhận được.
– Giá dịch vụ tăng mà không có thông báo đến cư dân.

Theo quy định tại khoản 2 Điều 25 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD, giá dịch vụ sẽ do Ban quản trị nhà chung cư thống nhất, Hội nghị nhà chung cư thông qua. Bên cạnh đó, giá dịch vụ điện nước sẽ tăng dựa trên hợp đồng cung cấp dịch vụ giữa cơ sở cung cấp dịch vụ và ban quản lý chung cư. Chính vì vậy, những trường hợp tăng giá sẽ có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Trường hợp cư dân vì phản đối phí dịch vụ cũng như giá điện nước mà chọn không đóng phí dịch vụ và tiền sử dụng điện, nước hàng tháng; theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 39 Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD sẽ bị xử lý theo hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư mà Ban quản trị nhà chung cư đã ký với đơn vị quản lý vận hành. Mà theo quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 6 mẫu hợp đồng dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư tại Phụ lục 02 ban hành kèm theo Thông tư 02/2016/TT-BXD như sau:

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của Bên B
1. Bên B có các quyền sau đây:
đ) Được tạm ngừng cung cấp các dịch vụ:……….. hoặc đề nghị đơn vị cung cấp điện, nước, năng lượng… cho nhà chung cư tạm ngừng cung cấp các dịch vụ này trong trường hợp chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đã được thông báo bằng văn bản đến lần thứ hai yêu cầu nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác do Bên B thu nhưng vẫn không nộp các kinh phí này;

Hay nói cách khác, ban quản lý có quyền tạm ngừng cung cấp các dịch vụ khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
– Chủ sở hữu/người sử dụng nhà chung cư không nộp kinh phí quản lý vận hành và kinh phí khác do ban quản lý thông báo.
– Ban quản lý đã gửi thông báo đến lần thứ 02 yêu cầu về việc nộp kinh phí mà chủ sở hữu/người sử dụng nhà chung cư vẫn không nộp.

Phương hướng bảo vệ quyền lợi

Trường hợp cư dân cảm thấy quyền lợi của mình đang bị ảnh hưởng, không được bảo đảm, hướng xử lý trong trường hợp này sẽ là gửi đơn kiến nghị đến ban quản trị nhà chung cư. Dựa trên đơn kiến nghị, ban quản trị nhà chung cư sẽ tổ chức hội nghị nhà chung cư để cư dân có thể thảo luận và nêu ý kiến cũng như hướng giải quyết trong trường hợp này.

Nếu việc ban quản lý tự ý tăng giá trong khi chưa nhận được thông báo của ban quản trị cũng như thông qua của hội nghị nhà chung cư, lỗi sai thuộc về ban quản lý và ban quản lý sẽ chịu trách nhiệm về lỗi sai đó. Vậy nên, trước khi xác định được lỗi sai thuộc về ai, cư dân trước hết phải bảo vệ cơ sở pháp lý của mình bằng việc đóng đủ kinh phí do ban quản lý yêu cầu. Bởi trên hết, việc không đóng kinh phí là vi phạm hợp đồng giữa cư dân và ban quản lý nhà chung cư; cũng vi phạm hợp đồng dịch vụ giữa ban quản trị nhà chung cư và ban quản lý nhà chung cư. Việc lấy một cái sai này để phản đối cho một cái sai khác sẽ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của cư dân.

Was this helpful?

YesNo

0 / 0