Có được sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản góp vốn?
Tài sản góp vốn là gì?
Điều 34 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định như sau:
Điều 34. Tài sản góp vốn
1. Tài sản góp vốn là Đồng Việt Nam, ngoại tệ tự do chuyển đổi, vàng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
2. Chỉ cá nhân, tổ chức là chủ sở hữu hợp pháp hoặc có quyền sử dụng hợp pháp đối với tài sản quy định tại khoản 1 Điều này mới có quyền sử dụng tài sản đó để góp vốn theo quy định của pháp luật.
Theo đó, tài sản góp vốn vào doanh nghiệp có thể là:
– Đồng Việt Nam.
– Ngoại tệ tự do chuyển đổi.
– Vàng.
– Quyền sử dụng đất.
– Quyền sở hữu trí tuệ, công nghệ, bí quyết kỹ thuật, tài sản khác có thể định giá được bằng Đồng Việt Nam.
Quyền sử dụng đất là gì?
Quyền sử dụng là một trong 3 quyền thuộc quyền sở hữu. Theo đó, quyền sở hữu bao gồm: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Quyền sử dụng theo quy định tại Điều 189 Bộ luật Dân sự năm 2015 là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng đất, hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ đất.
Quyền sử dụng đất có giá trị và được định nghĩa theo quy định tại khoản 20 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định.
Như vậy, quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng đất, hưởng hoa lợi, lợi tức phát sinh từ đất. Quyền sử dụng đất có giá trị và có thể được định giá.
Quyền sử dụng đất có được làm tài sản góp vốn không?
Tài sản được sử dụng để góp vốn vào công ty là tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự và có thể định giá được bằng đồng Việt Nam.
Như vậy, quyền sử dụng đất được dùng làm tài sản góp vốn.
Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Để góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân góp vốn sẽ phải làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp. Điều kiện góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ theo quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó, để góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tổ chức, cá nhân góp vốn phải đáp ứng những điều kiện sau:
– Có Giấy chứng nhận.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Đất không có tranh chấp.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Trình tự, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất
Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất kéo theo việc định giá tài sản. Tuy nhiên, Điều 36 Luật Doanh nghiệp năm 2020 chỉ quy định về việc định giá, không quy định về thời điểm định giá và thủ tục định giá cụ thể. Vậy nên, ta xác định thời điểm định giá tài sản góp vốn là trước khi thành lập doanh nghiệp bởi:
Thứ nhất, việc đăng ký thành lập doanh nghiệp yêu cầu phải có danh sách thành viên và số vốn mà thành viên đó góp. Vậy nên, việc định giá phải được thực hiện trước khi đăng ký thành lập doanh nghiệp.
Thứ hai, khoản 2 Điều 47 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định, thành viên phải góp đủ và đúng loại tài sản đã cam kết trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp.
Như vậy, để góp vốn bằng quyền sử dụng đất cần qua các giai đoạn sau:
– Các thành viên góp vốn tự định giá hoặc thuê tổ chức định giá tài sản.
– Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp.
Hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất để góp vốn cho doanh nghiệp
Khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất cho doanh nghiệp như sau:
Điều 9. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất
2. Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng gồm có:
a) Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng theo quy định.
Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
d) Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất.
Như vậy, hồ sơ chuyển quyền sử dụng đất để góp vốn vào doanh nghiệp bao gồm:
– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp.
– Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Trường hợp góp vốn bằng đất nông nghiệp, kèm theo văn bản chấp thuận của cơ quan Nhà nước về việc doanh nghiệp sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư.
– Trường hợp góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất mà người góp vốn không phải người sử dụng đất, kèm theo văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho người góp vốn được góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất vào doanh nghiệp.
Trình tự, thủ tục chuyển quyền sử dụng đất để góp vốn
Điều 79. Trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.
3. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho quyền sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng thì phải lập văn bản tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định.
Sau khi hoàn thành xây dựng công trình công cộng trên đất được tặng cho, Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ vào văn bản tặng cho quyền sử dụng đất đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận và hiện trạng sử dụng đất để đo đạc, chỉnh lý biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai và thông báo cho người sử dụng đất nộp Giấy chứng nhận đã cấp để xác nhận thay đổi. Trường hợp người sử dụng đất tặng cho toàn bộ diện tích đất đã cấp Giấy chứng nhận thì thu hồi Giấy chứng nhận để quản lý.
4. Trường hợp người đề nghị cấp Giấy chứng nhận đã chết trước khi được trao Giấy chứng nhận thì người được thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thừa kế nộp bổ sung giấy tờ về thừa kế theo quy định.
Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận thừa kế vào Giấy chứng nhận đã ký hoặc lập hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người được thừa kế theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Người được thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong trường hợp người được cấp Giấy chứng nhận đã chết phải thực hiện theo quy định của pháp luật.
5. Trường hợp người sử dụng đất thuê của Nhà nước theo hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà bán hoặc góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê thì thực hiện trình tự, thủ tục theo quy định sau:
a) Thực hiện mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về dân sự;
b) Sau khi nhận hồ sơ bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê, Văn phòng đăng ký đất đai lập hồ sơ để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất;
c) Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định việc thu hồi đất của bên bán, bên góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê để cho bên mua, bên nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất tiếp tục thuê đất; ký hợp đồng thuê đất đối với bên mua, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; thông báo bằng văn bản cho cơ quan thuế về việc hết hiệu lực của hợp đồng thuê đất đối với người bán, người góp vốn bằng tài sản;
d) Văn phòng đăng ký đất đai gửi hợp đồng thuê đất cho người mua, người nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất thuê; chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người được cấp;
đ) Trường hợp mua bán, góp vốn bằng tài sản gắn liền với một phần thửa đất thuê thì phải làm thủ tục tách thửa đất trước khi làm thủ tục thuê đất theo quy định tại Khoản này
Như vậy, thủ tục góp vốn bằng quyền sử dụng đất, người góp vốn chỉ cần chuẩn bị hồ sơ và nộp lại Văn phòng đăng ký đất đai.
Phí chuyển quyền sử dụng đất
Việc chuyển quyền sử dụng đất sẽ phát sinh một số loại phí, lệ phí như: phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng, lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thuế thu nhập cá nhân.
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Theo quy định tại tiết a1 điểm a khoản 2 Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, phí công chứng hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất được xác định trên giá trị quyền sử dụng đất. Cụ thể:
| STT | Giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch | Mức thu(đồng/trường hợp) |
| 1 | Dưới 50 triệu đồng | 50 nghìn |
| 2 | Từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng | 100 nghìn |
| 3 | Từ trên 100 triệu đồng đến 01 tỷ đồng | 0,1% giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch |
| 4 | Từ trên 01 tỷ đồng đến 03 tỷ đồng | 01 triệu đồng + 0,06% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 01 tỷ đồng |
| 5 | Từ trên 03 tỷ đồng đến 05 tỷ đồng | 2,2 triệu đồng + 0,05% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 03 tỷ đồng |
| 6 | Từ trên 05 tỷ đồng đến 10 tỷ đồng | 3,2 triệu đồng + 0,04% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 05 tỷ đồng |
| 7 | Từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng | 5,2 triệu đồng + 0,03% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 10 tỷ đồng. |
| 8 | Trên 100 tỷ đồng | 32,2 triệu đồng + 0,02% của phần giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng, giao dịch vượt quá 100 tỷ đồng (mức thu tối đa là 70 triệu đồng/trường hợp). |
Lệ phí trước bạ
Lệ phí trước bạ là khoản phí mà người đăng ký quyền sử dụng đất phải nộp trước khi tiến hành thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất vào doanh nghiệp, khoản 1 Điều 35 Luật Doanh nghiệp năm 2020 quy định như sau:
Điều 35. Chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn
1. Thành viên công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh và cổ đông công ty cổ phần phải chuyển quyền sở hữu tài sản góp vốn cho công ty theo quy định sau đây:
a) Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất thì người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu tài sản đó hoặc quyền sử dụng đất cho công ty theo quy định của pháp luật. Việc chuyển quyền sở hữu, chuyển quyền sử dụng đất đối với tài sản góp vốn không phải chịu lệ phí trước bạ;
b) Đối với tài sản không đăng ký quyền sở hữu, việc góp vốn phải được thực hiện bằng việc giao nhận tài sản góp vốn có xác nhận bằng biên bản, trừ trường hợp được thực hiện thông qua tài khoản.
Như vậy, trường hợp góp vốn bằng quyền sử dụng đất không phải nộp lệ phí trước bạ.
Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được quy định tại nghị quyết của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố. Tại Hà Nội, phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là 0,15% giá trị chuyển nhượng nhưng không quá 5.000.000 đồng cho một hồ sơ.
Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
– Trường hợp chỉ có quyền sử dụng đất: 100.000 đồng.
– Trường hợp có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất: 500.000 đồng.
Thuế thu nhập cá nhân
Thuế thu nhập cá nhân phát sinh khi cá nhân có thu nhập. Việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mặc dù gắn với việc cá nhân phải chuyển quyền sử dụng đất sang cho doanh nghiệp, nhưng cá nhân không có thu nhập phát sinh từ hoạt động này. Vậy nên, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất không phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Điều 3. Thu nhập chịu thuế
1. Thu nhập chịu thuế bao gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và thu nhập khác quy định tại khoản 2 Điều này.
2. Thu nhập khác bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng quyền góp vốn; thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền tham gia dự án đầu tư, chuyển nhượng quyền thăm dò, khai thác, chế biến khoáng sản; thu nhập từ quyền sử dụng tài sản, quyền sở hữu tài sản, kể cả thu nhập từ quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật; thu nhập từ chuyển nhượng, cho thuê, thanh lý tài sản, trong đó có các loại giấy tờ có giá; thu nhập từ lãi tiền gửi, cho vay vốn, bán ngoại tệ; khoản thu từ nợ khó đòi đã xóa nay đòi được; khoản thu từ nợ phải trả không xác định được chủ; khoản thu nhập từ kinh doanh của những năm trước bị bỏ sót và các khoản thu nhập khác.
Doanh nghiệp Việt Nam đầu tư ở nước ngoài chuyển phần thu nhập sau khi đã nộp thuế thu nhập doanh nghiệp ở nước ngoài của doanh nghiệp về Việt Nam thì đối với các nước mà Việt Nam đã ký Hiệp định tránh đánh thuế hai lần thì thực hiện theo quy định của Hiệp định; đối với các nước mà Việt Nam chưa ký Hiệp định tránh đánh thuế hai lần thì trường hợp thuế thu nhập doanh nghiệp ở các nước mà doanh nghiệp chuyển về có mức thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp thấp hơn thì thu phần chênh lệch so với số thuế thu nhập doanh nghiệp tính theo Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp của Việt Nam.
Theo đó, thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp sẽ là thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng vốn, chuyển nhượng bất động sản, không phải thu nhập phát sinh từ việc nhận góp vốn. Vậy nên, khi góp vốn vào doanh nghiệp bằng bất động sản không phải đóng thuế thu nhập cá nhân.
Was this helpful?
0 / 0