Người nước ngoài có được đứng tên trong hợp đồng giao dịch liên quan đến đất đai tại Việt Nam không?
Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:
Điều 188. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Điều kiện để thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai yêu cầu phải đáp ứng:
– Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ trường hợp hưởng thừa kế quyền sử dụng đất.
– Đất không bị tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai năm 2013, người sử dụng đất bao gồm:
– Tổ chức trong nước gồm cơ quan nhà nước, đơn vị vũ trang nhân dân, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã hội, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội – nghề nghiệp, tổ chức sự nghiệp công lập và tổ chức khác theo quy định của pháp luật về dân sự.
– Hộ gia đình, cá nhân trong nước.
– Cộng đồng dân cư gồm cộng đồng người Việt Nam sinh sống trên cùng địa bàn thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố và điểm dân cư tương tự có cùng phong tục, tập quán hoặc có chung dòng họ.
– Cơ sở tôn giáo gồm chùa, nhà thờ, nhà nguyện, thánh thất, thánh đường, niệm phật đường, tu viện, trường đào tạo riêng của tôn giáo, trụ sở của tổ chức tôn giáo và cơ sở khác của tôn giáo.
– Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên chính phủ.
– Người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo quy định của pháp luật về quốc tịch.
– Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư.
Như vậy, người nước ngoài chỉ được thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai tại Việt Nam khi:
– Được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất nhưng chỉ được chuyển nhượng, tặng cho.
– Đất không bị tranh chấp.
– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
– Trong thời hạn sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất mua trong thời kỳ hôn nhân có được coi là tài sản chung không?
Điều 29, 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định như sau:
Điều 29. Nguyên tắc chung về chế độ tài sản của vợ chồng
1. Vợ, chồng bình đẳng với nhau về quyền, nghĩa vụ trong việc tạo lập, chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung; không phân biệt giữa lao động trong gia đình và lao động có thu nhập.
2. Vợ, chồng có nghĩa vụ bảo đảm điều kiện để đáp ứng nhu cầu thiết yếu của gia đình.
3. Việc thực hiện quyền, nghĩa vụ về tài sản của vợ chồng mà xâm phạm đến quyền, lợi ích hợp pháp của vợ, chồng, gia đình và của người khác thì phải bồi thường.
Điều 33. Tài sản chung của vợ chồng
1. Tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật này; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
2. Tài sản chung của vợ chồng thuộc sở hữu chung hợp nhất, được dùng để bảo đảm nhu cầu của gia đình, thực hiện nghĩa vụ chung của vợ chồng.
3. Trong trường hợp không có căn cứ để chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
Như vậy, quyền sử dụng đất mà vợ, chồng có được sau kết hôn được coi là tài sản chung nếu quyền sử dụng đất đó được mua bằng tài sản chung của hai vợ chồng. Việc vợ hoặc chồng là người nước ngoài không làm ảnh hưởng đến việc tài sản chung của người đó không được đảm bảo. Cả khi người nước ngoài không phải là người sử dụng đất theo quy định của luật đất đai Việt Nam; vợ hoặc chồng là người nước ngoài vẫn có quyền đối với tài sản chung là quyền sử dụng đất của hai vợ chồng.
Quyền sử dụng đất mua trong thời kỳ hôn nhân với người nước ngoài có được coi là tài sản chung không?
Quyền sử dụng đất mua trong thời kỳ hôn nhân được coi là tài sản chung khi được mua bằng tài sản chung của hai vợ chồng. Tuy nhiên, trường hợp kết hôn với người nước ngoài, để xác định quyền sử dụng đất đó có phải là tài sản chung hay không phải xác định hai vợ chồng có được công nhận là vợ chồng theo pháp luật Việt Nam hay không. Bởi việc kết hôn với người nước ngoài có thể được thực hiện ở quốc gia khác, và dữ liệu của người đó tại Việt Nam không được cập nhập tình trạng hôn nhân. Vậy nên, có thể người đó đã kết hôn ở nước ngoài nhưng dữ liệu tại Việt Nam vẫn ghi nhận người đó đang độc thân.
Tại Việt Nam, để thực hiện thủ tục đăng ký kết hôn cần phải có Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Và trong Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân phải ghi mục đích sử dụng Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân. Trường hợp xin Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân để thực hiện thủ tục đăng ký kết hôn, phàn mục đích sử dụng Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân phải ghi rõ kết hôn với ai (họ, chữ đệm, tên; ngày, tháng, năm sinh; quốc tịch; giấy tờ tùy thân; nơi cư trú và nơi dự định đăng ký kết hôn). Vậy nên, trường hợp vợ hoặc chồng là người Việt Nam khi kết hôn với người nước ngoài có xin Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân, trên hệ thống dữ liệu của Việt Nam sẽ ghi nhận hai người đã là vợ chồng và quyền sử dụng đất có được trong thời kỳ hôn nhân được mua từ tài sản chung của hai vợ chồng sẽ được coi là tài sản chung.
Như vậy, mặc dù vợ hoặc chồng là người nước ngoài, không được đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như không được thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai nhưng vẫn có quyền đối với quyền sử dụng đất đó.
Giao dịch liên quan đến đất đai thực hiện như thế nào khi vợ hoặc chồng là người nước ngoài
Do pháp luật Việt Nam và pháp luật nước ngoài có nhiều điểm khác biệt cũng như quan điểm khác nhau, bên cạnh đó, Việt Nam cũng chưa thể có hiệp định tương trợ tư pháp với toàn bộ các quốc gia trên thế giới. Vậy nên, trong nhiều trường hợp, người Việt Nam đã kết hôn với người nước ngoài nhưng hôn nhân của họ vẫn chưa được cập nhật về Việt Nam. Vậy nên, việc giao dịch đất đai sẽ được thực hiện như sau:
Trường hợp quan hệ hôn nhân được thừa nhận tại Việt Nam
Trong trường hợp quan hệ hôn nhân đã được cập nhật và thừa nhận tại Việt Nam, quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Do vợ hoặc chồng là người nước ngoài, không thể thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai nên các giao dịch liên quan đến đất đai sẽ do người còn lại là người Việt Nam thực hiện.
Do quyền sử dụng đất được xác định là tài sản chung của vợ chồng nên vợ hoặc chồng là người nước ngoài sẽ làm hợp đồng ủy quyền cho người còn lại là người Việt Nam thực hiện giao dịch liên quan đến đất đai.
Trường hợp quan hệ hôn nhân không được thừa nhận tại Việt Nam
Trường hợp quan hệ hôn nhân chưa được cập nhật và thừa nhận tại Việt Nam, quyền sử dụng đất đứng tên ai sẽ thuộc quyền sở hữu của người đó. Người đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất toàn quyền thực hiện các giao dịch liên quan đến đất đai mà không cần sự đồng ý của người còn lại. Tuy nhiên, trong trường hợp tranh chấp phát sinh, do quyền sử dụng đất tại Việt Nam nên sẽ áp dụng pháp luật Việt Nam để xét xử. Trong trường hợp này, vợ hoặc chồng là người nước ngoài có thể đưa ra bằng chứng về việc quyền sử dụng đất tại Việt Nam là có được trong thời kỳ hôn nhân và được mua bằng tài sản chung của hai người.
Was this helpful?
0 / 0